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Droit de rétractation de l’acquéreur immobilier : panorama
L’année 2015 et les premiers mois de 2016 ont été marqués par des précisions jurisprudentielles majeures concernant notamment les notifications par courrier ou la renonciation tacite à exercer le droit de rétractation. Par ailleurs, le législateur est une nouvelle fois intervenu pour modifier les dispositifs en vigueur. Par Muriel Suquet-Cozic.
- La jurisprudence apporte des précisions utiles en matière de notifications et de purge du droit de rétractation. Si certaines décisions vont dans le sens d’un renforcement de la sécurité juridique, d’autres amoindrissent la protection de l’acquéreur. On assiste par ailleurs à un détricotage des dispositions législatives relatives aux ventes de lots de copropriété et aux ventes conclues « hors établissement». Panorama extrait du BPIM 3/2016.
Champ d’application du droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH
Exclusion du terrain à bâtir
2. Le droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH ne s’applique pas à la vente de terrain à bâtir (Cass. 3e civ. 4-2-2016 n° 15-11.140 : BPIM 2/16 inf. 116). La question de l’application ou non du droit de rétractation peut légitimement se poser lorsque le terrain acheté est destiné par l’acquéreur à la construction d’un immeuble à usage d’habitation. Pourtant, la Cour de cassation écarte sans hésitation l’application du dispositif protecteur en pareille hypothèse au motif qu’il ne s’agit pas d’un acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation comme l’exige le texte.
La solution repose sur une interprétation restrictive du texte, qui se justifie si l’on considère que le droit de rétractation constitue une faculté d’exception. Par ailleurs, elle est conforme à l’opinion émise de longue date par la doctrine majoritaire (Rép. Valleix : AN 15-10-2001 p. 5967 n° 65241 ; D. Boulanger, L’article L 271-1 du CCH et le terrain à bâtir hors-jeu : JCP N 2001 p. 1767 ; H. Périnet-Marquet, Les difficultés de délimitation du champ d’application des droits de rétractation et de réflexion offerts à l’acquéreur immobilier : JCP N 2002 n° 1390).
Pourtant, la solution aurait pu être inverse si l’on avait fait prévaloir l’esprit du texte sur sa lettre. Comment en effet ne pas considérer que l’achat du terrain à bâtir destiné à la construction d’un immeuble d’habitation ne participe pas d’une opération globale d’acquisition et de construction ? L’acquisition du terrain par des particuliers en vue, à terme, de se loger peut très bien dans les faits donner lieu à un achat d’impulsion trop hâtif qui ne sera pas protégé par la stipulation de conditions suspensives d’urbanisme ou de construction.
La protection de l’acquéreur par l’application du droit de rétractation au seul stade ultérieur du contrat de construction paraît insuffisante une fois le terrain acquis. Et le droit de rétractation spécifique de l’article L 442-8 du Code de l’urbanisme ne s’appliquera pas toujours puisqu’il est limité aux promesses unilatérales portant sur des lots de lotissement.
On regrettera donc dans une certaine mesure cette décision qui, si elle a le mérite de la simplicité, ne tient pas compte des intentions de l’acquéreur comme avait pu le suggérer une doctrine autorisée (M. Dagot, La protection de l’acquéreur immobilier et l’article 72 de la loi SRU : JCP N 2001 p. 912).
Extrait : © Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne
